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後悔しないための筆界確認 7選

土地の登記
霊夢

ねえねえ魔理沙!聞いて、聞いて!
私、今度マイホームを買うんだよ!

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それは良かったのぜ。

ところでマイホーム敷地の土地境界はちゃんと確認したのか?

霊夢

家のことは間取りのことやキッチンのことを考えるのが楽しいんだけど、

土地のことはつまんないし、境界のことはよくわからないんだよね。

それに、そういうめんどうなことは不動産屋さんがちゃんとしてくれてるんじゃないの?

魔理沙

をいをい…
そんなことじゃ、あとで土地の境界で困ることが起きるかもしれないのぜ。

不動産業者は必ずしも境界の専門家じゃないので、買主側からちゃんと訊かないとしっかりした境界の説明をしてくれないこともあるのぜ。

霊夢

え?そうなの?じゃあ、どうすればいいの?

魔理沙

じゃあ、今回は後悔する筆界の事例とそうならないための対処法を解説するのぜ。

霊夢

よろしくお願い!

    売買時の境界確認

     マイホームの購入は家の間取りや住宅設備に関心が行ってしまうことが多く、土地のことはわりとざっくりと考える人がいます。

     たしかに土地境界の明示は売主側の義務です。
     しかし、境界があいまいだと実際に困るのは買主[プロテカ] スーツケース 日本製 360s サイレントキャスター 85L 71 cm 4.4kg (ウォームグレー 85L)
     また、次のようなことを考えて、土地の境界のことはなんとなくスルーしている人もよく見かけます。

    • 土地の境界のことは難しくてよくわからない
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    • 不動産業者がちゃんと確認しているだろう

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     今回は、土地の境界確認をあいまいにすると将来後悔するであろう事例を紹介していきます。

    境界標:イメージ

    現状有姿で買う

     一つ目は現状有姿で売買契約を締結することです。
     別の言い方では公簿取引と呼んだりします。
     本来の筆界がどうであろうが、現在の状態で土地を購入する、という取引です。
     昭和から平成バブルがはじけるまで、つまり土地神話が信じられていたころに多用されていましたが、

    1. 土地境界(筆界)トラブルが多発
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    3. 売却時に境界明示義務ができない
    4. 買主側の土地取引リテラシーが上がってきた

    といったことにより、最近ではかなり減った印象があります。

    公図:イメージ

    境界標未確認

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     こうやって書くと
    「んな、アホな!自分の買う境界確認せんヤツなんておらんやろ!」
    って思っちゃうんですが、けっこういます。
     未確認というより、次のようなことが考えられます。

    1. 確認不足
    2. 重要事項説明を鵜呑み
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    1.確認不足

     1の確認不足がかなり多いです。
     例えば、図面と現地をなんとなく照らし合わせて確認したつもりになってる場合です。
     一見きれいに造成されている住宅地などで、「まさか境界が不明瞭なんてことないやろ」ってバイアスがかかたまま、なんとなく確認を済ませちゃってる人をまあまあ見ます。図面を確認してるだけまだまし?

    2.重要事項を鵜呑み

     2の重要事項説明を鵜呑みして確認が不十分な場合もあります。
     こういってはなんですが、宅建士は土地境界(筆界)の専門家ではありません
     むしろ彼らの認識で思気にしているのは筆界よりも所有権界です。
     売買の対象を取り扱うのが宅建士の職務ですから当然といえば当然です。
     しかし、多くの人は「所有権界=筆界」と認識しているので、あとあとトラブルのタネになります。
      筆界と所有権界の違いについては過去記事参照:エルメス カルメン

    3.境界標でないものを境界だと誤認

     3の例としては、ブロック塀や建物などの構造物を土地の境界(筆界)だと思うことがあります。
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    売主側から交付される図面

     また、取引の際に業者(売主)から提示された図面のタイトルと内容を確認してください。
     ただし、地積測量図以外は一般名なので、必ずしも同じタイトルでない場合もあります。

    • 地積測量図:法務局に備付の図面で一定の法的効果がある。ただし、年代によってその信頼性にバラツキがある。売切必至◆希少◆LOUIS VUITTON◆ジッピー・ウォレット
    • 確定測量図:法的名称ではないが、一般的に筆界確定を行った図面を指す。
      ただし、登記を経ていないことも少なくなく、その場合は法的効力はなく、当事者の合意境界に過ぎない。
    • 現況実測図:読んで字のごとく、現状を実測して図化したもの。法的効力はなく、また隣接者との立会いを行ったのかも不確定。現況測量図と呼ぶ場合もある。

    境界標一部不在

     2の亜種とも言えます。
     ちゃんと境界標を確認したのですが、一部境界標が無いところをスルーしてしまった場合です。
     これもかなり多く、特にみなさん、間口はしっかり確認するのですが、奥の方の区画割り折れ曲がりポイントの境界標はスルーしてしまってることが多いです。
     また、筆界はしっかり確認して、境界標が無いことも認識していたにもかかわらず、復元、隣接地立会いなどが面倒、時間がかかるなどの理由でわかっててスルーする仲介業者、買主も少なからずいます。

    コンクリート杭:イメージ

    越境物の確認不足、放置

     境界は確認したが、その付近に越境物があることを見逃した、軽視して、後日トラブルになることがあります。
     見落としがちなのが階上の軒先やひさし、といなどです。
     また、軒下の雨だれや石垣の水抜きからの流水が他人地へ流れて迷惑になることもあります。
     電線、上下水管、ガス管などの越境が問題になることもありますし、ブロック塀や石垣が経年劣化により他人地へ傾斜・変形することもあります。
     同様に境界付近の樹木もトラブルになることが多い事例です。
     枝や根っこが他人地に入り込むこともありますし、樹木が育ってその幹がお隣の塀や家を押し込んで損傷させる事例も多いです。
     枝や根っこを買ってに切ってトラブルになることも多いですね。
     ちなみに他人の木の枝は勝手に切るのはダメですが、根っこは切ってよいことになっています(民233)。
     まあ、どちらでもトラブルになるときはなりますけどね。

    道路関係の確認不足

     土地を利用するにはその土地が道路に接している必要があります。
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     これを接道義務と言いますが、建物を建築するなら重要事項です。
     一般に道路には土地の間口2mが接している必要があり、前面道路も道路幅4mが必要です。
     道路幅については建基法42条2項として道路幅4mがない道路の場合の特例が定められていますが、この条件を満たすためには土地の一部を道路に提供するセットバックを行わなければなりません。
     これらは土地利用にかなり影響するために、悪質な業者はあまりちゃんと説明しないかもしれません。
     特に間口2mはわずかに不足しても建築許可を取ることが難しくなるので、売主側は説明したがりません。
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    土地境界付近:イメージ

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    6.土地の危険度

     土地を買う場合、これが筆界以上に最重要かもしれない。
     以前は「土地の価格が下がる」などの理由で土砂災害、軟弱地盤の公開は差し控えられることが多かったのですが、防災・減災意識の高まりから各地方公共団体でハザードマップを公開していることが多くなりました。
     マイホームを買う、建てるといった希望、欲求にほだされることなく、落ち着いて土地、地域を選定しましょう。
     ハザードマップについては過去記事を参照してください。
      

    河川:イメージ

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     これは調査士業と関係が薄いのですが、土地を買う場合、ある意味最重要です。
     騒音、迷惑行為はもとより、境界付近をガンガン掘削したり、植木・竹木の放置、ゴミの放置による悪臭など、しっかり確認しましょう。
     特に左右の隣接は確認しやすいですが、道路の反対側(背後側)の住人も重要ですので、そちらもしっかりチェックしましょう。
     いずれ自分がその土地を売却する際の境界確認の障害になることも考えられます。

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    まとめ

     一部重複することもありますが、調査士目線で見た土地購入時に注意すべき点です。
     実際自分が土地購入するときも上記の点を確認し、その点を業者に突っ込んだら狼狽する業者も少なからずいました。
     で、だいたいその後の質問が「お仕事は何をされているのでしょう?」でした(笑)

     売主、不動産業者は一刻も早く、そしてめんどうなこともせず、土地を売り抜けたいと思いっているので、向うのペースに巻き込まれないよう、落ち着いて土地を買いましょう。

    魔理沙

    以上がゆっくり調査士目線での土地購入での注意点なのぜ。

    霊夢

    チェックポイントがけっこうたくさんあるんだね。

    魔理沙

    ここに示したものはまだほんの一部なんだが、優先度としては6、7の項目の方が高く、それらをクリアしてから1~5の項目をチェックするのが良いと思うのぜ。

    霊夢

    あーね。
    もし、境界標が無かったり、わかりにくい場合は土地家屋調査士に相談するよ。

    今日も解説ありがとう、魔理沙。

    魔理沙

    どうしたしましてなのぜ。

    高い買い物だからしっかりチェックすることを奨めるのぜ。

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